蘇柳明眼睛一亮，立刻領(lǐng)會(huì)到其中的差別。
“楊總，我明白陳市的意思了。他是看到我們在二級(jí)市場上難以和那些巨頭競爭，所以引導(dǎo)我們轉(zhuǎn)向一級(jí)市場。這實(shí)際上是一種照顧。”
老五疑惑地問：“一級(jí)市場有什么好處？我記得一級(jí)市場利潤不是更薄？”
蘇柳明搖頭解釋：“表面上是這樣，但實(shí)際情況復(fù)雜得多。現(xiàn)在南城財(cái)政高度依賴土地出讓金，每年的預(yù)算指標(biāo)和工程都靠賣地支撐。衙門需要有實(shí)力的企業(yè)先行投入，完成拆遷、土地整理這些工作，然后再由衙門回購。在這個(gè)過程中，如果有陳市罩著，各種審批流程和資金支持都會(huì)順暢很多。”
他停頓片刻，繼續(xù)道：“更重要的是，只要簽下合同，我們就可以用土地作為抵押向銀行貸款，解決拆遷過程中的資金問題。等土地整理完成，衙門再按合同約定回購，整個(gè)過程既不愁買、也不愁賣，風(fēng)險(xiǎn)可控，利潤也相當(dāng)可觀。”
楊鳴點(diǎn)點(diǎn)頭：“就像安康大道和人才公寓一樣，看似虧本，實(shí)則是在鋪路。”
老五恍然大悟：“所以陳市這是在還咱們的人情？”
楊鳴的目光落在地圖上那個(gè)被圈出的新槐街區(qū)域，嘴角微微上揚(yáng)：“可以理解為對等交換。他出刻意引導(dǎo)，我們拿項(xiàng)目資源，各取所需罷了。”
蘇柳明補(bǔ)充道：“而且一級(jí)市場的競爭遠(yuǎn)沒有二級(jí)市場激烈。很多開發(fā)商不愿意介入拆遷這類復(fù)雜工作，畢竟要面對各種糾紛和壓力。但對我們來說，處理這類問題恰恰是……”
他突然意識(shí)到自己說了什么，話音戛然而止，有些尷尬地看了看眾人。
楊鳴不以為意，反而輕笑一聲：“是啊，恰恰是我們的強(qiáng)項(xiàng)。”
他沒有再說什么，而是用手指輕輕敲擊桌面，思索著。
既然選擇了這條路，那就不能只做一個(gè)小角色。
片刻后他開口道：“新槐街這個(gè)項(xiàng)目，我們接了。但這只是個(gè)開始，我要的是在南城一級(jí)市場上占據(jù)主導(dǎo)地位，成為最大的城市更新運(yùn)營商。”
蘇柳明眼中閃過一絲興奮：“如果按這個(gè)思路，我們可以將新槐街項(xiàng)目作為樣板，一旦成功，就能以此為基礎(chǔ)獲取更多項(xiàng)目資源。從長遠(yuǎn)看，隨著城市化進(jìn)程加速，舊城改造的需求只會(huì)越來越大。”
楊鳴點(diǎn)頭：“不只是新槐街，我要的是整個(gè)南城。”
老五和朗安交換了一個(gè)眼神，他們知道，當(dāng)楊鳴用這種語氣說話時(shí)，就意味著一個(gè)新的征程即將開始。
楊鳴接著說：“蘇總，你去準(zhǔn)備一份詳細(xì)的可行性分析，包括資金需求、人員配置、時(shí)間節(jié)點(diǎn)，越細(xì)越好。老五，你負(fù)責(zé)和相關(guān)部門對接，了解政策細(xì)節(jié)和可能的支持措施。朗安，你……”
他停頓片刻：“你去摸一下新槐街的底細(xì)，看看里面都有些什么人，什么背景，可能會(huì)遇到哪些阻力。”
朗安輕輕點(diǎn)頭，沒有多問。
他明白楊鳴話中的言外之意。
“三天后，我要看到初步方案。”楊鳴最后補(bǔ)充道，一如既往的簡潔有力。
眾人起身準(zhǔn)備離開，楊鳴叫住了蘇柳明：“等一下，還有件事。”
蘇柳明回過頭，推了推眼鏡：“楊總，還有什么指示？”
“你聯(lián)系一下獵頭公司，我們需要招聘一批有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，特別是在舊城改造和土地整理方面有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的。不惜成本，務(wù)必把最好的人才挖過來。”
蘇柳明微微一怔，隨即明白了楊鳴的用意：“明白了，我這就去安排。”
在房地產(chǎn)行業(yè)中，一級(jí)市場與二級(jí)市場如同同一條河流的上下游，看似連貫，實(shí)則各有天地。
一級(jí)市場，即土地一級(jí)開發(fā)市場，是城市更新的起點(diǎn)。
它涉及對舊城區(qū)、廢棄廠房或村落進(jìn)行拆遷、整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，最終將“生地”變?yōu)椤笆斓亍钡倪^程。
開發(fā)商在這一階段要面對的是散亂的土地權(quán)屬、錯(cuò)綜復(fù)雜的拆遷談判、冗長的行政審批與居民補(bǔ)償安置等一系列繁瑣事務(wù)。
這是一個(gè)需要耐心、人脈和處理復(fù)雜社會(huì)關(guān)系能力的領(lǐng)域，利潤看似不高，卻因其高門檻而形成了一道天然屏障，將許多追逐快錢的開發(fā)商拒之門外。
而二級(jí)市場，即土地二級(jí)開發(fā)市場，則是在“熟地”基礎(chǔ)上進(jìn)行的商品房開發(fā)與銷售。
這是大眾所熟知的房地產(chǎn)開發(fā)模式，開發(fā)商通過招拍掛獲取土地使用權(quán)，然后規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、銷售交付。
它更為直接，也更為激烈，資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商可以通過高價(jià)競得優(yōu)質(zhì)地塊，依靠成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌溢價(jià)獲取可觀利潤。
南城的二級(jí)市場競爭已如白熱化的戰(zhàn)場，各路資本在有限的土地資源上廝殺，將地價(jià)推向一個(gè)又一個(gè)高點(diǎn)。
這兩個(gè)市場的關(guān)鍵差異在于衙門關(guān)系的重要性。
在二級(jí)市場，衙門更像是賣家，將土地使用權(quán)賣給出價(jià)最高的買家。
而在一級(jí)市場，衙門則成為了合作伙伴。
開發(fā)商協(xié)助衙門完成土地整理的艱巨任務(wù)，衙門則為開發(fā)商提供政策支持和資金保障。
這種合作關(guān)系一旦建立，便會(huì)形成某種程度上的依存共生。
對楊鳴而言，選擇進(jìn)入一級(jí)市場是一步精妙的棋。
在二級(jí)市場，眾興公司難以與資金雄厚的大型開發(fā)商競爭。
但在一級(jí)市場，楊鳴的背景和處理復(fù)雜關(guān)系的能力反而成為了優(yōu)勢。
那些明面上的地產(chǎn)巨頭往往不愿深入泥潭般的拆遷過程，而楊鳴的團(tuán)隊(duì)恰恰能在這片混沌中找到秩序，在這種危機(jī)中發(fā)現(xiàn)機(jī)遇。
更重要的是，一級(jí)市場的運(yùn)作模式天然形成了一種“衙企合作”的格局。
南城市衙門在財(cái)政壓力下，需要持續(xù)不斷的土地出讓金來維持城市運(yùn)轉(zhuǎn)和建設(shè)。
而這一過程中，土地的收儲(chǔ)、整理成為關(guān)鍵一環(huán)。
通過承接這些工作，楊鳴不僅能夠獲得相對穩(wěn)定的利潤，更能建立起與衙門的緊密聯(lián)系，為眾興公司未來的發(fā)展鋪平道路。
在南城這片正在崛起的土地上，一級(jí)市場仍是一片相對藍(lán)海的領(lǐng)域。
不得不說，陳慶的“回報(bào)”是巨大的也是長遠(yuǎn)的。
當(dāng)然這也離不開楊鳴的眼光，他雖然進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)沒多久，可他卻看得透事情的本質(zhì)。